PVI ACCRÉDITÉ
Vous avez été informé par votre notaire qu’il fallait faire appel à un « représentant fiscal accrédité » dans le cadre de la vente de votre bien immobilier en France ? Ce guide complet vous explique ce qu’est exactement ce professionnel, dans quels cas son intervention est obligatoire, et comment bien le choisir.
DÉFINITION
Le terme représentant fiscal recouvre une réalité juridique précise en droit fiscal français, définie à l’article 244 bis A du Code Général des Impôts. Il ne s’agit pas d’un simple conseiller ou d’un mandataire chargé de démarches administratives : le représentant fiscal est une personne morale établie en France, accréditée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), qui s’engage solidairement avec le cédant non-résident au paiement du prélèvement sur la plus-value immobilière auprès du Trésor public.
Article 244 bis A du CGI | Le représentant fiscal accrédité est défini par l’article 244 bis A du Code Général des Impôts comme l’entité habilitée à représenter le vendeur non-résident auprès de l’administration fiscale française lors de la cession d’un bien immobilier situé en France. Son accréditation atteste de sa solvabilité et de sa moralité fiscale. Il est solidairement responsable du paiement de l’impôt dû.
La distinction est fondamentale. Un mandataire fiscal agit au nom du contribuable pour effectuer des démarches ponctuelles (dépôt de déclaration, correspondance avec l’administration). Le représentant fiscal accrédité, lui, engage sa propre responsabilité financière : en cas de défaillance du cédant, c’est lui qui doit acquitter l’impôt auprès du Trésor public. Il est donc solidairement débiteur de l’impôt sur la plus-value immobilière. C’est ce rôle de garant qui justifie l’obligation d’accréditation officielle — ni un notaire, ni un avocat, ni même un expert-comptable ne peuvent exercer cette fonction sans agrément spécifique de la DGFiP.
OBLIGATION
Deux critères cumulatifs rendent obligatoire la désignation d’un représentant fiscal accrédité : la résidence fiscale du cédant et, dans certains cas, le montant de la cession. L’obligation s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales étrangères.
⚠ Point de vigilance : Sans désignation préalable d’un représentant fiscal accrédité (lorsque cette désignation est obligatoire), le notaire instrumentaire ne peut pas procéder à la signature de l’acte authentique de vente. La démarche doit être engagée dès la signature du compromis.
| Profil du cédant | Seuil déclencheur | Représentant fiscal obligatoire ? |
|---|---|---|
| Personne physique hors UE/EEE | Prix de cession > 150 000 € | Oui |
| Société étrangère opaque (IS) hors UE/EEE | Quel que soit le montant | Oui |
| Société transparente (IR) — associé hors UE/EEE | Quote-part de l'associé non-résident > 150 000 € | Oui |
| Résident UE/EEE (convention d'assistance) | – | Non (dispense depuis 2011) |
En cas de vente par une indivision dont certains membres seulement sont non-résidents hors UE/EEE, l’obligation ne s’applique qu’à ces derniers, sur leur quote-part respective du prix (si elle est supérieure à 150 000 €). L’absence de plus-value imposable ne dispense pas de l’obligation de désigner un représentant fiscal dès lors que le prix de cession dépasse le seuil et que la durée de détention est inférieure à 30 ans.
Cette exonération de désignation d’un représentant fiscal accrédité ne s’applique qu’aux cessions effectuées par des particuliers, ou SCI françaises, soumises à l’IR, lorsque le prix de vente est en dessous du seuil de 150 000 €.
Les sociétés étrangères demeurent soumises à l’obligation de désigner un représentant fiscal dès le premier euro et quel que soit la durée de détention.
RÔLE EXACT
Le représentant fiscal accrédité intervient à chaque étape du processus de cession, depuis le calcul de l’impôt jusqu’au paiement effectif auprès du Trésor public. Ses obligations sont à la fois déclaratives, calculatoires et financières.
01.
Le Représentant Fiscal Accrédité détermine la plus-value brute (prix de cession diminué du prix de revient), puis applique les abattements pour durée de détention conformément aux articles 150 VC et 150 VD du CGI, les exonérations légales applicables (résidence principale, première cession d’un bien par un non-résident au regard de l’article 150 U II 2° CGI, etc.) et les déductions autorisées.
02.
Il établit et signe le formulaire 2048-IMM-SD (immeubles bâtis) ou 2048-M-SD (parts de sociétés à prépondérance immobilière), remis au notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Le calcul du prélèvement dû est détaillé dans cette déclaration.
03.
Il s’engage solidairement avec le cédant au paiement de l’impôt sur la plus-value auprès du Trésor public. C’est cette garantie, détenue uniquement par le représentant fiscal accrédité — et elle seule — qui permet au notaire de procéder à la vente en toute légalité. Le prélèvement est versé le jour de la signature de l’acte BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-30-30
Tous les prestataires qui se présentent comme « représentants fiscaux » ne disposent pas nécessairement de l’accréditation requise par la DGFiP. Le choix de ce professionnel est déterminant : une erreur de calcul, un formulaire mal établi ou un retard dans la désignation peuvent avoir des conséquences directes sur le bon déroulement de votre vente.
Accréditation officielle DGFiP
Vérifiez que le prestataire est bien habilité par la DGFiP. Nul professionnel ne peut remplir ce rôle sans agrément spécifique.
Privilégiez un professionnel dont l’activité est 100 % dédiée à la représentation fiscale des non-résidents. La compréhension des situations et la maîtrise des abattements, exonérations et formulaires spécifiques sont déterminantes au bon calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière et par conséquent au bon déroulement de la vente.
La désignation d’un représentant fiscal accrédité ainsi que l’envoi au notaire du formulaire 2048-IMM-SD (immeubles bâtis) ou 2048-M-SD (parts de sociétés à prépondérance immobilière) rempli et signé doivent intervenir avant la signature de l’acte. Vérifiez que le prestataire est en mesure de traiter votre dossier rapidement, y compris en cas d’urgence.
Les honoraires doivent être communiqués clairement, avant tout engagement. Les honoraires du représentant fiscal accrédité sont entièrement déductibles du calcul de la plus-value immobilière.
COÛT
Les honoraires d’un représentant fiscal accrédité sont calculés sur le prix de cession et varient selon la complexité du dossier, le montant de la plus-value imposable et les prestations incluses.
Ces honoraires sont distincts du montant de l’impôt lui-même (prélèvement sur la plus-value + prélèvements sociaux + éventuelle surtaxe). Ils rémunèrent le service de représentation et de garantie fiscale fourni par le professionnel accrédité. Ils restent cependant entièrement déductibles dans le calcul de la plus-value immobilière.
POUR ALLER PLUS LOIN :
Art. 244 bis A du CGI — Prélèvement sur les plus-values des non-résidents
Art. 244 bis B du CGI — Cessions de droits sociaux à prépondérance immobilière
Art. 150 VC du CGI — Abattements pour durée de détention
Art. 1609 nonies G du CGI — Surtaxe sur les plus-values élevées
BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-30-20 — Désignation du représentant accrédité
BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-30-30 — Obligations déclaratives (formulaires 2048)
BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-10-10 — Personnes concernées par le prélèvement
BOFiP – ACTU-2024-00219 — Mise à jour modalités d’accréditation (LFI 2022)
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