PVI ACCRÉDITÉ

Plus-value Immobilière des Non-Résidents : tout ce qu'il faut savoir

Taux d’imposition, abattements, exonérations, calcul, représentant fiscal obligatoire : ce guide réunit l’ensemble des informations dont vous avez besoin pour comprendre et anticiper votre fiscalité lors de la vente d’un bien immobilier en France depuis l’étranger.

Le régime applicable est principalement défini par l’article 244 bis A du Code Général des Impôts, complété par les commentaires officiels du BOFiP (BOI-RFPI-PVINR). Il s’applique à toute personne physique ou morale non-résidente fiscale en France qui cède un immeuble, des droits immobiliers situés sur le territoire français, ou encore des titres de société à prépondérance immobilière

QUI EST CONCERNÉ ?

Qui est concerné par l’imposition sur la plus-value des non-résidents ?

Définition du non-résident fiscal en France

Est considéré comme non-résident fiscal au sens de l’article 4 B du CGI toute personne dont le domicile fiscal n'est pas situé en France — c'est-à-dire une personne qui n'a ni son foyer, ni son lieu de séjour principal, ni son activité professionnelle principale, ni le centre de ses intérêts économiques en France. C’est au regard du droit interne français et, le cas échéant, des conventions fiscales bilatérales applicables que s'apprécie la résidence fiscale.

Biens immobiliers concernés

Le régime s'applique aux cessions à titre onéreux supérieures à 150 000 € portant sur : les immeubles bâtis (appartements, maisons, locaux commerciaux) ; les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terrains agricoles) ; les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété) ; les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l'actif est composé à plus de 50 % d'immeubles français. Sont visées aussi bien les résidences secondaires que les biens locatifs et les terrains.

RÉFÉRENCES LÉGALES :

TAUX D'IMPOSITION

Quel sont les taux d'imposition applicables ?

Taux réduit UE/EEE : Les résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, affiliés au régime obligatoire de sécurité sociale au sein leur pays de résidence (ou d’assurance maladie obligatoire pour la Suisse) bénéficient du taux réduit des prélèvements sociaux de 7,5 % au lieu de 17,2 %, suite aux jurisprudences CJUE de Ruyter (26 février 2015, aff. C-623/13) et suivantes.

Depuis cet arrêt de la CJUE, en substance, les résidents Européens ou Suisses qui rapportent la double preuve (i) d’une affiliation à la sécurité sociale (ou assurance maladie pour la Suisse) obligatoire dans leur pays de résidence et (ii) d’une absence totale d’affiliation directe ou indirecte à la sécurité sociale en France, bénéficie d’une exonération de CSG (9,2%) et de CRDS (0,5%). Ils demeurent néanmoins redevables du prélèvement de solidarité de 7,5%

La preuve de cette affiliation doit être apportée au représentant fiscal avant la signature de l’acte.

Taux réduit Royaume-Uni : les résidents fiscaux du Royaume-Uni, au même titre que les Suisses, s’ils sont affiliés à la sécurité sociale du Royaume-Uni, bénéficient d’une exonération de CSG/CRDS ramenant le taux des prélèvement sociaux à 7,5% correspondant au prélèvement de la solidarité.

Le prélèvement sur la plus-value immobilière des non-résidents se compose principalement de deux éléments distincts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux global varie selon la résidence fiscale du cédant.

Situation du cédant	IR	Prélèvements sociaux	Taux global
Résident UE/EEE/Suisse affilié régime étranger/ Britannique affilié à la sécurité sociale du Royaume-Uni	19 %	7,5 %	26,5 %
Résident UE/EEE/Suisse non affilié à l'étranger	19 %	17,2 %	36,2 %
Résident hors UE/EEE (pays tiers)	19 %	17,2 %	36,2 %
Société IS étrangère hors UE/EEE	26,5 % (IS)	0 %	26,5 %

A ce stade, il convient de rappeler que les prélèvements sociaux englobent :

La contribution sociale généralisée (CSG) : 9,2% ;
La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5% ;
Et le prélèvement de solidarité : 7,5% ;

Soit un total de 17,2%.

RÉFÉRENCES :

BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-20-10
Taux et assiette · Art. 235 ter du CGI
Prélèvement de solidarité · BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-20-20

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux, lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse la somme de 50 000 €, une taxe complémentaire progressive s’ajoute. Elle se calcule selon un barème progressif de 2 % à 6 %, en application de l’article 1609 nonies G du CGI. Elle s’applique dans les mêmes conditions aux non-résidents et aux résidents.

Le seuil de 50 000 € est déterminé au niveau de chaque contribuable, personne physique ou morale.

Quelles exonérations sont possibles ?

Plusieurs dispositifs légaux permettent aux non-résidents de réduire de manière significative — voire de supprimer totalement — le prélèvement dû sur leur plus-value. Des critères strictes et précis conditionnent leur application. Il convient donc d’analyser scrupuleusement l’éligibilité ou non de chaque cédant non-résident, au cas par cas.

Durée de détention

L’exonération totale d’IR est acquise après 22 ans de détention. L’exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Des abattements progressifs s’appliquent dès la 6e année. Tableau d’abattements sur l’IR et les prélèvements sociaux.

Ancienne résidence principale

Depuis la loi de finances pour 2019, les non-résidents qui cèdent leur ancienne résidence principale en France peuvent bénéficier d’une exonération totale, sous conditions strictes de délai et de libre disposition du bien.

Première cession d’un bien d’habitation

Les non-résidents pouvant justifier d’au moins deux années consécutives de résidence fiscale en France peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette sur leur première cession d’un bien d’habitation en France. Article 150 U-II-2° du CGI

Important : L’éligibilité à ces exonérations est analysée par le représentant fiscal accrédité au moment de la constitution du dossier. Une erreur d’appréciation peut conduire à un sur-paiement ou à un risque de redressement.

RÉFÉRENCES LÉGALES :

Art. 150 U du CGI
Exonérations de plus-value immobilière

BOFiP – Exonération résidence principale (LFI 2019)

COMMENT EST CALCULÉE LA PLUS-VALUE ?

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix de revient du bien. Elle est ensuite réduite des abattements pour durée de détention afin d’obtenir la plus-value nette imposable.

Prix de cession

Il correspond au prix stipulé dans l’acte de vente, majoré de toutes charges et indemnités perçues par le vendeur, et diminué des frais supportés par le cédant (commissions d’agence si elle est à sa charge, diagnostics obligatoires, honoraires du représentant fiscal accrédité), conformément à l’article 150 VA du CGI. On parle également de prix de cession corrigé.

Prix de revient

Le prix d’acquisition majoré :

Des frais d’acquisition réels ou forfaitaires (7,5% du prix d’achat) et
Des dépenses de travaux réelles (justifiées par a production de factures et relevés bancaires) ou forfaitaires (15 % du prix d’achat si détention supérieure à 5 ans)

Constitue le prix de revient ou prix d’acquisition corrigé. Ces règles sont codifiées à l’article 150 VB du CGI, dont les modalités sont précisées par le BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10-20.

Abattements pour durée de détention — Impôt sur le revenu (19 %)

Conformément aux articles 150 VC et 150 VD du CGI :

Moins de 6 ans → 0 %
6 à 21 ans → 6 % par année au-delà de la 5e
22 ans et plus → ✓ EXONÉRATION TOTALE IR

Abattements pour durée de détention — Prélèvements sociaux

Moins de 6 ans → 0 %
6 à 21 ans → 1,65 % par année au-delà de la 5e
22e année révolue → 1,60 %
23 à 29 ans → 9 % par année
30 ans et plus → ✓ EXONÉRATION TOTALE PS

L'obligation de représentant fiscal accrédité

La désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire dès lors que le prix de cession excède 150 000 € pour les cédants résidents hors de l’Union Européenne ou de l’EEE. Ce mandataire — personne morale habilitée par la DGFiP — est solidairement garant du paiement du prélèvement auprès du Trésor Public. Dans ce cas de figure, le Notaire ne peut pas procéder à la signature de l’acte authentique sans la déclaration signée du représentant fiscal Accrédité.

Le représentant fiscal accrédité prend en charge l’intégralité du processus déclaratif : calcul de la plus-value, préparation et signature du formulaire 2048-IMM-SD ou 2048-M-SD, coordination avec le notaire, et versement du prélèvement au Trésor le jour de la signature. Ses honoraires sont intégralement déductibles du calcul de la plus-value imposable.

Habilité par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), expert de la représentation fiscale des non-résidents PVI ACCRÉDITÉ intervient sur toute la France de manière entièrement dématérialisée. Notre équipe bilingue anglais/français vous accompagne dans vos projets de vente sur le territoire français.

RÉFÉRENCES LÉGALES :

BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-30-20 — Désignation du représentant accrédité
BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-30-30 — Obligations déclaratives

Pour une présentation complète du rôle, des conditions d’accréditation et des critères de choix de votre représentant fiscal: → Guide complet sur le représentant fiscal accrédité

RÉFÉRENCES LÉGALES COMPLÈTES - liens vérifiés en Mai 2026

Art. 244 bis A du CGI — Prélèvement sur les plus-values des non-résidents

Art. 244 bis B du CGI — Cessions de droits sociaux à prépondérance immobilière

Art. 150 U du CGI — Exonérations de plus-value immobilière

Art. 150 VA du CGI — Prix de cession

Art. 150 VB du CGI — Prix d’acquisition et dépenses

Art. 150 VC du CGI — Abattements pour durée de détention (IR)

Art. 235 ter du CGI — Prélèvement de solidarité

Art. 1609 nonies G du CGI — Surtaxe sur les plus-values élevées

BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-10-10 — Personnes concernées

BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-10-20 — Immeubles et droits visés

BOFiP – BOI-RFPI-PVINR-20-10 — Taux et assiette du prélèvement