PVI ACCRÉDITÉ

Calcul de la Plus-Value Immobilière pour les Non-Résidents : Guide Complet

Nous vous donnons les informations utiles sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière des non-résidents : la formule de base, ce à quoi correspond le prix de cession corrigé, les frais déductibles, les travaux, les abattements et les taux applicables : tout le calcul expliqué pas à pas, avec un exemple chiffré complet.

LA FORMULE DE BASE

La formule de base : PV brute = Prix de cession – Prix d'acquisition

Le calcul de la plus-value immobilière repose sur une logique simple : on soustrait ce que le prix d’acquisition au prix de cession du bien. Mais chacun de ces deux termes fait l’objet d’ajustements précis, encadrés par le Code Général des Impôts, qui peuvent modifier de manière significative le montant de la plus-value imposable et par conséquent celui de l’imposition totale.

Plus-value brute = Prix de cession corrigé – Prix d'acquisition corrigé

Puis : abattements → PV nette imposable → impôt

RÉFÉRENCES LÉGALES :

PRIX DE CESSION

Le prix de cession : qu'est-ce qui est inclus ?

Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte de vente, sur lequel on vient ajouter toutes les charges et indemnités perçues par le vendeur. Il est ensuite diminué des frais supportés par le cédant pour réaliser la vente.

À déduire sur justificatif :

les honoraires d'agence immobilière si pris en charge par le vendeur, le coût des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb,…), les frais de mainlevée d’hypotèque, les honoraires du représentant fiscal.

Exemple : Acte signé à 350 000 € — honoraires d’agence charge vendeur 10 000 € — diagnostics 500 €. Prix de cession retenu = 339 500 €

RÉFÉRENCE :

Art. 150 VA du CGI — Prix de cession

Attention : les meubles vendus ne peuvent être déduits du prix de cession que si le vendeur fait établir un inventaire par un Commissaire-Priseur ou Commissaire de justice, détaillant les meubles et leur valorisation au jour de la vente.

PRIX D'ACQUISITION

Le prix d'acquisition : quels frais déduire ?

Le prix d’acquisition est majoré des frais supportés lors de l’acquisition. Deux options sont possibles : les frais réels (sur justificatifs) ou le forfait légal de 7,5 % du prix d’achat. En pratique, le forfait est souvent retenu.

RÉFÉRENCE :

Art. 150 VB du CGI — Prix d’acquisition et dépenses

Attention : le forfait légal de 7,5% n’est applicable qu’aux acquisitions à titre onéreux (achats, licitations) à l’exception des acquisitions à titre gratuit (donations, successions). Dans ces deniers cas, seuls les frais réellement supportés seront ajoutés au prix d’acquisition afin de minorer le montant de la plus-value imposable.

TRAVAUX DÉDUCTIBLES

Les travaux déductibles

Les dépenses de travaux viennent majorer le prix d’acquisition. Deux options :

Travaux réels (sur factures et justificatifs de paiement via relevés bancaires au nom du vendeur) :

seules sont déductibles les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou améliorations substantielles réalisés entre l’acquisition et la vente. Les travaux d'entretien courant sont exclus, de même que les travaux de maintien du bien en l’état (électricité au norme, toiture, peinture, façade) et les travaux de rénovation simples, a fortiori si lesdits travaux ont déjà été déduits de l’imposition sur les revenus locatifs du bien.

Exemples :

Sont acceptés, sur justificatifs, les travaux d’installation d’un système de climatisation dans une résidence qui en était dépourvu.
Sont refusés : la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain, les travaux de peinture ou de mise au norme de l’électricité.

Attention : Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être repris dans le calcul de la plus-value.

Forfait de 15 % du prix d'acquisition

applicable dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Attention, depuis une jurisprudence du Conseil d’État de 2019, le cédant doit justifier qu’il a effectivement supporté des dépenses de travaux depuis l’acquisition, peu importe la nature ou le montant des travaux engagés.

RÉFÉRENCES :

Actualité : Depuis la loi de finances pour 2025, il est devenu nécessaire de réintégrer le montant des amortissement fiscalement déduits dans le cadre d’une activité de location meublée du bien cédé .

ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION

Les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value brute calculée, elle est réduite d’abattements progressifs pour durée de détention. Les barèmes diffèrent entre la plus-value imposable à l’IR et la plus-value imposable aux prélèvements sociaux, conformément aux articles 150 VC et 150 VD du CGI.

RÉFÉRENCE :

Art. 150 VC du CGI — Abattements IR

Durée de détention	Abattement IR	Abattement PS	Situation
Moins de 6 ans	0 %	0 %	Pleinement imposable
6 à 11 ans	6 % / an	1,65 % / an	Abattement progressif
12 à 21 ans	6 % / an	1,65 % / an	Abattement progressif
22e année révolue	✓ Exonéré IR	+ 1,60 % (cumul 22 ans : 28,00 %)	IR exonéré
23 à 29 ans	✓ Exonéré IR	+ 9 % / an (cumul après 30 ans : 100 %)	IR exonéré
30 ans et plus	✓ Exonéré IR	✓ Exonéré PS	Totalement exonéré

IMPÔT FINAL

Le calcul de l'impôt final : taux 19 % + prélèvements sociaux

Sur la plus-value nette imposable (après abattements), deux prélèvements s’appliquent simultanément :

Impôt sur le revenu :

19 % — taux uniforme pour tous les non-résidents depuis 2015

Prélèvements sociaux :

17,2 % (ou 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale au sein de l’UE ou au Royaume-Uni, ou au régime LAMAL obligatoire d’assurance maladie en Suisse.

Surtaxe progressive :

Surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value nette dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI)

RÉFÉRENCE :

Art. 1609 nonies G du CGI — Surtaxe

EXEMPLE CHIFFRÉ COMPLET

Exemple chiffré : achat 2010, vente 2026, forfait travaux 15 %

Cas pratique : personne physique résident aux Etats-Unis.

Achat en 2010 pour 200 000 €.

Revente en 2026 pour 380 000 €.

Forfait travaux 15 % : 30 000 €.

Durée de détention : 16 ans révolus.

RÉFÉRENCES LÉGALES COMPLÈTES

Art. 244 bis A du CGI — Prélèvement sur les plus-values des non-résidents

Art. 150 VA du CGI — Prix de cession

Art. 150 VB du CGI — Prix d’acquisition et dépenses de travaux

Art. 150 VC du CGI — Abattements pour durée de détention (IR)

Art. 1609 nonies G du CGI — Surtaxe sur les plus-values élevées

Élément du calcul	Montant
Prix de cession	380 000 €
Frais déductibles (DPE, Mainlevée, Représentant Fiscal)	1.500
= Prix de cession corrigé	378 500 €
Prix d'acquisition	200 000 €
+ Frais d'acquisition forfait (7,5 %)	+ 15 000 €
+ Forfait travaux 15 % (200 000 × 15 %)	+ 30 000 €
= Prix d'acquisition corrigé	245 000 €
= Plus-value brute	133 500 €
Abattement IR (11 ans × 6 % = 66 %)	- 48 060 €
Plus-value nette IR	85 440 €
Abattement PS (11 ans × 1,65 % = 18,15 %)	- 13 217 €
Plus-value nette PS	120 283 €
Impôt sur le revenu (19 % × 85 440 €)	16 224 €
Prélèvements sociaux (17,2 % × 120 283 €)	20 689 €
Surtaxe (PV nette IR > 50 000 € → 2% x 85 440)	1 709 €
TOTAL À PAYER	38 632 €

Calcul de la Plus-Value Immobilière pour les Non-Résidents : Guide Complet

La formule de base : PV brute = Prix de cession – Prix d'acquisition

Le prix de cession : qu'est-ce qui est inclus ?

Le prix d'acquisition : quels frais déduire ?

Les travaux déductibles

Les abattements pour durée de détention

Le calcul de l'impôt final : taux 19 % + prélèvements sociaux

Exemple chiffré : achat 2010, vente 2026, forfait travaux 15 %

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